賃貸不動産経営管理士（平成29年度） | 解答一覧

1. ガイドラインによれば、震災等の不可抗力による損耗や、借主と無関係な第三者がもたらした損耗等については、借主が負担すべきであるとされている。

2. ガイドラインによれば、借主の住まい方や使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるものは、貸主が負担すべきであるとされている。

3. ガイドラインによれば、賃借人に原状回復義務が発生すると思われるものであっても、損耗の程度を考慮し、賃借人の負担割合等についてより詳細に決定することも考えられるとしている。

4. ガイドラインによれば、借主が通常の住まい方、使い方をしても発生すると考えられる損耗等であって、その後の手入れ等借主の管理が悪かったために、その損耗等が発生又は拡大したと考えられるものは、貸主が負担すべきであるとされている。

ガイドラインによれば、賃借人に原状回復義務が発生すると思われるものであっても、損耗の程度を考慮し、賃借人の負担割合等についてより詳細に決定することも考えられるとしている。

1. ガイドラインによれば、貸主と借主が賃貸借契約時に原状回復工事施工目安単価を明記して、原状回復条件をあらかじめ合意した場合、退去時にこの単価を変更することはできない。

2. ガイドラインによれば、クリーニングについては経過年数を考慮して費用に差をつけることはしない。

3. ガイドラインによれば、鍵は退去時に交換されるものであるから、借主が鍵を紛失した場合であっても借主に負担させるべきではない。

4. ガイドラインによれば、壁等のクロスは、㎡単位で張替え費用を借主に負担させるべきであり、毀損箇所を含む一面分を借主に負担させることはできない。

ガイドラインによれば、クリーニングについては経過年数を考慮して費用に差をつけることはしない。

1. 住戸の床面積の合計が100㎡を超える階では、両側に居室のある場合には、1.2m以上の廊下の幅が必要とされる。

2. その階における居室の床面積の合計が100㎡を超える（耐火構造・準耐火構造の場合は200㎡）場合は、直通階段を2つ以上設けなければならないのが原則である。

3. 直上階の居室の床面積の合計が200㎡を超える階では、120㎝以上の階段の幅が必要とされる。

4. 屋外階段では、90㎝以上の階段の幅が必要とされる。

住戸の床面積の合計が100㎡を超える階では、両側に居室のある場合には、1.2m以上の廊下の幅が必要とされる。

1. 耐震診断は、建物に必要とされる耐力と現に保持している耐力を比較し、評価するものである。

2. 特定既存耐震不適格建築物の所有者は、耐震診断を行い、診断の結果、地震に対する安全性の向上を図る必要があると認められるときは、耐震改修を行うよう努めなければならない。

3. 昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した賃貸住宅（共同住宅に限る）は、特定既存耐震不適格建築物となる。

4. 所管行政庁は、特定既存耐震不適格建築物の耐震診断及び耐震改修の的確な実施を確保するために必要があるときは、所有者に対し、必要な指導及び助言をすることができる。

昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手した賃貸住宅（共同住宅に限る）は、特定既存耐震不適格建築物となる。

1. 給湯設備における局所式は、建物の屋上や地下の機械室に熱源機器と貯湯タンクを設け、建物各所へ配管して給湯する方式である。

2. 増圧直結方式は、水道本管から分岐して引き込んだ上水を増圧給水ポンプで各住戸へ直接給水する方式であり、中規模以下のマンションやビルを対象とする方式である。

3. 給水設備の水槽内にあるボールタップや電極棒が故障すると、水がオーバーフローとなり放水状態に陥って、常に給水ポンプが作動し、騒音の発生だけでなく、余分な電気代がかかることがある。

4. 塩ビ管は、強靭性、耐衝撃性、耐火性で鋼管より劣るが、軽量で耐食性に優れている。

給湯設備における局所式は、建物の屋上や地下の機械室に熱源機器と貯湯タンクを設け、建物各所へ配管して給湯する方式である。

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1. 1つ

2. 2つ

3. 3つ

4. なし

1つ

1. 賃貸住宅の経営は、オフィスビルや店舗ビルの賃貸経営に比べると、ローリスク・ローリターンであるといえる。

2. DIY型賃貸借とは、工事費用の負担者が誰であるかにかかわらず、借主の意向を反映して住宅の修繕を行うことができる賃貸借契約のことであり、空き家を活用するための仕組みとしても期待されている。

3. シェアハウスとは、複数の者がキッチン、浴室等の施設を共用する形態の住宅であるが、賃貸借契約や管理の面において通常の共同住宅と異なることはない。

4. 10年間から20年間の比較的短期の事業期間を考えている土地所有者に対しては、コストを優先し、アパートを提案する。

シェアハウスとは、複数の者がキッチン、浴室等の施設を共用する形態の住宅であるが、賃貸借契約や管理の面において通常の共同住宅と異なることはない。

1. プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから選定され、その委託を受けてプロパティマネジメント業務を担当する。

2. プロパティマネジメント会社は、自らの業務に合理性があることについて説明責任を負担しており、説明責任を果たすための客観的な根拠を常に準備しておかなければならない。

3. DCF法の収益費用項目のうち、運営費用の中には、対象不動産の管理業務に係る経費となるPMフィーが含まれている。

4. 所有者の交代に際し、旧所有者から新所有者に貸主の地位が円滑に引き継がれるように尽力することは、重要なアセットマネジメント業務である。

所有者の交代に際し、旧所有者から新所有者に貸主の地位が円滑に引き継がれるように尽力することは、重要なアセットマネジメント業務である。

1. 保険を利用して、賃貸不動産の経営における危険を軽減、分散することができる。

2. 保険について理解をし、関係者にアドバイスをすることができるようにしておくことは、賃貸管理に係る支援業務の一つである。

3. 地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害を補償するものは地震保険と呼ばれ、地震保険のみ単独で加入することができる。

4. 保険商品の分類には、保険業法上、「第一分野」「第二分野」「第三分野」という分類方法があり、賃貸不動産の経営において、最も有用な保険は第二分野の損害保険である。

地震、噴火又はこれらによる津波を原因とする建物や家財の損害を補償するものは地震保険と呼ばれ、地震保険のみ単独で加入することができる。

1. ア、ウ、エ、オ

2. ア、エ

3. ア、イ、ウ、エ、オ

4. なし

ア、エ

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1. 個人貸主においては、超過累進税率の適用により所得が増えれば税率も上がるが、資産管理会社を設立し、収入を会社に移転させることにより、個人の所得が分散し、結果として税率の緩和を図ることができる。

2. 不動産賃貸経営を法人化すれば、個人の所得に対して課される所得税の税率は、法人に課される法人税の税率より高いため、所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるといえる。

3. 不動産所有者が自ら設立した資産管理会社に対して支払った管理料が不相当に高額である場合には、税務調査により、管理料の一部につき、必要経費計上が否認されることがある。

4. 一般的に、空室リスクを管理業者が負担するサブリース方式による場合の管理料は、空室リスクを管理業者が負担しない管理受託方式による場合の管理料と比べ、賃料に対する比率が高い。

不動産賃貸経営を法人化すれば、個人の所得に対して課される所得税の税率は、法人に課される法人税の税率より高いため、所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるといえる。

1. 情報化社会の進展により、賃貸不動産の管理に関する情報を、誰でも容易に入手できるようになったので、賃貸不動産管理に関する専門的知識の重要性は、相対的に低下してきた。

2. 不動産ファンドの登場、不動産の証券化の進展等により、賃貸不動産管理の当事者である貸主が、必ずしも実物所有者ではなく、不特定多数の投資家である場合も想定する必要が生じてきた。

3. 定期借地制度や定期建物賃貸借制度の創設等、制度的側面において多様な賃貸借の形態が導入され、賃貸不動産の活用に当たり、いかなる契約形態を選択すべきか、専門的な知見に基づく判断が必要となってきた。

4. 住宅の賃貸借を中心に、個人である借主を消費者と位置づけて、消費者保護の観点から不動産賃貸借関係をとらえる傾向があり、賃貸不動産管理において、そのような観点にも留意する必要が生じてきた。

情報化社会の進展により、賃貸不動産の管理に関する情報を、誰でも容易に入手できるようになったので、賃貸不動産管理に関する専門的知識の重要性は、相対的に低下してきた。

1. ア、イ

2. ア、ウ

3. イ、エ

4. ウ、エ

イ、エ

1. 建物の最上階では、屋上や屋根、庇からの漏水が多い。

2. 建物の中間階では、外壁や出窓、ベランダからの浸水は少ない。

3. 雨水による漏水の発生源を特定することは、困難な場合が多い。

4. 外壁がタイル張りの場合は、タイルの剥がれやコーキングの劣化に起因する漏水が多い。

建物の中間階では、外壁や出窓、ベランダからの浸水は少ない。

1. シックハウス症候群の原因となる揮発性有機化合物（VOC）の除去対策として、すべての住宅は、24時間稼働する機械換気設備の設置が義務付けられている。

2. 機械換気方式は、換気扇や送風機等の機械を利用して強制的に換気する方式のことである。

3. シックハウス症候群は、建材や家具、日用品等から発散するホルムアルデヒドや揮発性有機化合物（VOC）等が原因だと考えられている。

4. 自然換気方式は、室内と室外の温度差による対流や、風圧等の自然条件を利用した換気方式のことである。

シックハウス症候群の原因となる揮発性有機化合物（VOC）の除去対策として、すべての住宅は、24時間稼働する機械換気設備の設置が義務付けられている。

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